Хотим продать квартиру

Хотим продать квартиру. Покупатель с материнским капиталом, который получит через год. Как все оформить, чтобы не пролететь? Объясните как оформить сделку? Материнский капитал покупатель получит в сентябре 2012 г. Слышала, что деньги перечислят через 2 месяца и то частями. Это так? И еще. Хотим эту семью пустить в квартиру уже летом 2012 г. Как все оформить юридически, чтобы не лишиться квартиры? А то получится как в сказке про зайчика. Конечно хочется верить людям, но всякое бывает. Пожалуйста, подскажите пошагово, как нужно действовать в нашей ситуации?

 

Я бы ни за какие коврижки никого в свою квартиру до получения денег не запустила. Никому нельзя верить.

 

Существует такое понятие как предварительный договор (ст. 429 ГК РФ). По предварительному договору стороны обязуются заключить в будущем договор о передаче имущества (основной договор) на условиях, предусмотренных предварительным договором. При этом предварительный договор заключается в форме, предусмотренной для основного договора и должен содержать условия, позволяющие установить предмет, а также другие существенные условия основного договора. В нем указывается срок, в который стороны обязаны заключить основной договор (если срок не указан, то основной договор должен быть заключен в течение года с момента заключения договора.
В случае, если одна из сторон в последствии будет уклоняться от заключения основного договора, вторая сторона вправе обратиться в суд и ей возмещаются все понесенные убытки.
Таким образом, в предварительном договоре указываете, что в такой-то срок вы обязуетесь заключить договор купли-продажи квартиры (адрес и идентификация), за счет средств материнского капитала в размере таком-то. Кстати, размер штрафных санкций в случае нарушения одной из сторон предварительного договора, вы можете предусмотреть.
Пустить семью в квартиру лучше по договору аренды, заключенному на срок менее года (тогда его не нужно будет регистрировать в Росреестре), в этом случае, если сторона будет уклоняться от заключения договора купли-продажи квартиры, вы сможете выселить квартирантов, расторгнув договор аренды.
НО…
Есть ли необходимость реализовывать эту ситуацию, если цены на рынке недвижимости постоянно меняются, вы же можете в этом случае потерять в деньгах…
В остальном схема действует (только не забудьте предварительный договор зарегистрировать в Росреестре) …

 

У них в сентябре три года с даты рожд. Ребенка за кот. Маткапитал?
Значит только с этой даты они могут использовать на улучш. Жилусловий по договору купли-продажи, договору купли-продажи с рассрочкой платежа.
Но если у них будет ипотечный договор, то можно и до трех лет использовать маткапитал.
итого
2 варианта у вас:
1. Договор купли-продажи с рассрочкой платежа (КПРП) оформляете и заключаете, в кот. Все существ. Условия договора, пишите стоимость квартиры, размер первонач. Взноса, срок рассрочки — сколько лет, график выплат.
Пишите, что покупатель после рег. Договора КПРП в Росреестре имеет право проживания и пользования по договору КПРП, что переход права собственности к покупателю будет после окончат. Расчетов по договору- на основании акта о взаиморасчетах между продавцом и покупателем.
Все пр. Обязательно, порядок и основания для расторжения договора.
Таким образом, квартира будет оставаться в собственности продавца до окончат. Расчетов по договору.
Будет зарегеный договор КПРП у них, с кот. Они пойдут в ПФ и напишут заявление на перечисл. Маткапитала когда три года исполнится ребенку.
Если они не исполнят. В срок уст.д.оговором- можно пени предусм… и расторжение и освобожд. Ими квартиры, и возвращение вами денег.
На них можно этим договором возложить обязанность по оплате услуг ЖКХ. И т.д., регистрацию можно ваще не прописывать в договоре.
Но по факту- собственник- вы можете дать согласие — на временную регистрацию- на срок действия договора КПРП.
Потом если договор исполнен, и после регистр. Перехода собственности, они станут собственниками- они зарегятся постоянно.
А если договор будт расторгнут, то рег. Временная закончится и обязат. По выселению в договоре есть.
Договор аккуратно- все права и обязанности сторон, ответственность за нарушение обязательств.
2 вариант:
договор купли-продажи с использ. Заемных средств (ипотечный договор).
Они вам первонач. Взнос, на остальное- берут кредит в банке Примерно в разхмере маткапитала- короче тех денег. Кот. Им не хватает. Чтобы купить у вас квартиру сразу по договору купли-продажи)
- банк вам перечисляет все.
Дальше- они расплачив. По кредиту сами. Если ипотеч. Договор. То можно не ждать трех лет по маткапиталу, обращ. В любое время.
Они могут взять кредит например на 400 тыс, и сразу после рег. Ипотечного договора в росреестре и получ. Свидетельства о правах собственности (с обременением ипотека) обратиться с в ПФ за перечислением.
ПФ перечислит банку. И будет досрочное погашение кредита у них маткапиталом.
Внимательно просто им- есть банки, у кот. Оговарив. Срок возм. Досроч. Погашения- свободно, или только через 24 мес. А если раньше- можно, но штраф. И общ. Практика- при доср. Погашении маткапиталом- штрафов за досрочку нет в банках.
Второй вариант вам — продавцу безопасней, ибо вы получаете все деньги сразу (часть первонач. Взнос от покупателя. Часть от банка), покупатель должен банку, туда и будет маткапитал перечислять, не перечислит, банку будет платить по полной.
Покупателю второй вариант м.б. хуже, м.б. у них уровень дохода и ко-лво иждивенцев не позволит взять кредит в банке. Но с др. Стороны сумма кредита небольшая.
Так что ИМХО
сначала рассм. Вариант 2- продажу по ипотечному договору, и только если банк откажет им в выдаче кредита, то 1 вариант- продавать по КПРП.