Когда появилась ипотека?

Когда появилась ипотека?

 

ИПОТЕКА — разновидность имущественного залога. Термин «ипотека» впервые появился в Греции в начале VI в.н.э. должник оформлял обязательство перед кредитором своими земельными владениями, а на границе заложенной земельной территории ставился столб с надписью о том, что указанная собственность служит обеспечением по претензии кредитора в указанной сумме. На этом же столбе, который получил название «ипотека», отмечались все поступающие долги собственника земли. Позже для этой цели стали использовать особые книги, называвшиеся ипотечными. Запись в книге обеспечивала гласность залога, позволяла каждому заинтересованному лицу беспрепятственно удостовериться в состоянии данной земельной собственности. Постепенно ипотека вошла в средневековое европейское законодательство. Ипотека стала надежным вещным правом. До тех пор, пока существует какая-либо часть обязательства, право получения удовлетворения кредитором остается на целом предмете, обремененном ипотекой. Ипотека распространялась на недвижимость (как правило, имение) независимо от смены владельца. В России понятие «ипотека» бытовало на протяжении нескольких столетий. Начиная со второй половины XVIII в. Появились ипотечные (земельные) банки, которые выдавали кредиты под залог земли (в основном, дворянству). В настоящее время в большинстве стран, в т.ч. и в России, предметом ипотеки могут быть традиционные объекты недвижимости — земельные участки, здания, сооружения, квартиры, а также воздушные и морские суда, космические объекты. Договоры об ипотеке подлежат обязательному нотариальному удостоверению и государственной регистрации.

 

Термин «ипотека» впервые появился в Греции в начале VI в. До н. Э (его ввел архонт Солон) и был связан с обеспечением ответственности должника перед кредитором определенными земельными владениями (первоначально в Афинах залоговым обеспечением служила личность должника, которому в случае невыполнения обязательства грозило рабство).
Для этого оформлялись обязательства, а на границе принадлежащей заемщику земельной территории ставился столб с надписью о том, что указанная собственность служит обеспечением претензии кредитора в наименованной сумме. На таком столбе, получившем название «ипотека" (от греч. hypotheka — подставка, подпорка), отмечались все долги собственника земли.
Позже для этой цели стали использовать особые книги, называвшиеся ипотечными. Уже в Древней Греции обеспечивалась гласность, позволявшая каждому заинтересованному лицу беспрепятственно удостовериться в состоянии данной земельной собственности.
Новое развитие институт ипотеки получил в Римской империи. В I в.н.э. создавались ипотечные учреждения, которые выдавали кредиты под залог имущества частным лицам.
В период правления императора Антония Пия (II в.н.э.) было разработано особое законодательство для ипотечных банков, которые существовали наряду с другими специализированными банками, а также иными кредитными учреждениями — прообразами сберкасс и сберегательных ассоциаций.
Государство часто оказывало большую поддержку ипотечному кредитованию. Так, при императоре Траяне были созданы специальные фонды для поддержки вдов и сирот, предоставлявшие ипотечные кредиты под 5% годовых (аналогичные финансовые системы были образованы в России в XIX в., правда поддержка, в основном, адресовалась представителям дворянского сословия).
Институт ипотеки в течение относительно небольшого времени прошел путь эволюции от фидуции (от лат. fiducia сделка на доверии, доверительная сделка) до более прогрессивной стадии — пигнуса (от лат. pignus — неформальный залог) и далее — до ипотеки.
При фидуции объект залога переходил в собственность кредитора, причем последний имел право либо возвратить недвижимость должнику после исполнения договора, либо продать ее, отказавшись от денежного требования.
Договор пигнуса предусматривал передачу недвижимости уже не в собственность, а во владение ею как гарантию кредитного обязательства. Кредитор не имел права оставлять предмет залога у себя и мог продать имущество только в случае невыполнения взятых должником обязательств, возвращая разницу между продажной ценой и остатком долга заемщику.
Становление классического института ипотеки было связано со сменой политико-экономических условий того времени: ослабление рабовладельческого хозяйствования и массовая передача земель арендаторам. Первоначально новая форма залога распространялась на орудия труда, которые арендаторы земель в силу объективных причин не могли передать собственникам земель (латифундистам). Позднее в ипотеку начала передаваться и недвижимость.
При ипотеке имущество оставалось во владении должника, а кредитор получал право истребовать закладываемую вещь с последующей ее продажей с торгов и компенсацией из вырученной суммы остатка долга заемщика. Примерно в таком виде институт залога существует до настоящего времени.
Наряду с ипотекой, возникавшей на основании договоренности сторон, вводились различные легальные ипотеки, действовавшие на основании закона (ипотека инвестора на инвестиции, ипотека на имущество неплательщика налога, ипотека на имущество опекуна, ипотека жены на имущество мужа и т.д.). Появились ипотеки, субординированные по времени возникновения (в силу договора) или по степени их важности (в силу закона). Развивался последующий залог одной и той же недвижимости нескольким лицам.
Роль государства в соблюдении прав участников ипотечных сделок была велика. Достаточно сложные по структуре сделки требовали контроля и регулирования, отлаженной регистрационной системы. В связи с ослабле