Несовершеннолетние и залог их доли в квартире при получении ипотеки

Несовершеннолетние и залог их доли в квартире при получении ипотеки. Муж и дочь (6 лет) являлись собственниками 1-комнатной квартиры в равных долях (по 1/2). Квартиру продали, при этом получили разрешение от опеки, с условием, что мы предоставим ребенку в течении 12 месяцев долю (не меньшую по площади, чем была) в новой квартире. Теперь мы покупаем 3-х комнатную квартиру и небольшую сумму берем в ипотеку на нас троих в равных долях. Банк просит от нас предоставления разрешения от опеки на залог новой квартиры до погашения ипотеки. Опека не дает его, мотивируя это тем, что вдруг мы не сможем выплатить! Законно ли это? И на какие статьи закона можно нам опереться, чтобы доказать обратное? Сделка может прогореть (

 

Ни Гражданским кодексом, ни Законом об ипотеке не предусмотрено в каких случаях органы опеки и попечительства имеют право давать согласие либо не давать согласие. Если вы не согласны с решение органов опеки (если оно было вынесено в виде документа), то вы можете обратится в суд и обжаловать решение органов опеки. Могу вам предложить обратится к ним в письменной форме с предложением, чтобы они дали свое согласие, но с условием — что в случае если банк обращает взыскание по ипотеки на квартиру, то за счет оставшейся части от продажи квартиры (ваши собственные деньги) вы обязаны приобрести новую жилую площадь на имя несовершеннолетнего в случае, если он теряет долю собственности, или указывается, где он будет проживать в случае, если он является только членом семьи собственника. Данная возможность (хотя она касается продажи, но аналогии можно ее перенести и на ипотеку) предусмотрена в письме Минобразования РФ от 9 июня 1999 г. N 244/26-5 О ДОПОЛНИТЕЛЬНЫХ МЕРАХ ПО ЗАЩИТЕ ЖИЛИЩНЫХ ПРАВ НЕСОВЕРШЕННОЛЕТНИХ.

 

А если мы не внесем в ипотечный договор ребенка, а получим у нотариуса обязательство, что после снятия обременения с квартиры мы обязуемся предоставить ребенку долю в квартире? А что вообще нам можен предъявить опека? Они п омоему вообще не отслеживают судьбу детей пока что-то не произойдет (

 

Если опека, которая вам ранее выдало согласие на продажу квартиры, при проверке его исполнения обнаружит, что ребенок не имеет своей доли, то оно может вас обязать ее выделить, а вот пойдет ли на это банк при действующем кредитном договоре? Думаю, что все же нужно обратиться в опеку за разрешением с условием, указанным мною в ответе.

 

Ответ: законно. Опека и банк просто подстраховываются, понятно. Поскольку в силу положений п. 2 ст. 37 ГК РФ, банк должен требовать от опеки разрешение на залог имущества несовершеннолетнего, ибо не допускается никакое уменьшение имущества несовершеннолетнего. А вдруг, действительно, вы не сможете рассчитаться за квартиру, а, значит за 1/3 доли ребенка? Кроме того, 1/3 долей в квартире должна быть по площади не менее 1/2 проданной вами ребенка в квартире и не хуже по условиям. Если у вас денег достаточно и 1/3 долей не менее 1/2 в квартире, которая принадлежала ребенку ранее, вы попробуйте отразить в договоре, что вы приобретаете для ребенка 1/3 долей и расчет за эту долю с продавцом произведен полностью за счет ваших собственных средств, а 2/3 долей (на вас и мужа) приобретается за счет ваших средств (частично-можно отразить маленькую сумму) и за счет средств ипотеки. Тогда, хотя и передается в залог банку квартира полностью (а иначе нельзя!), но, в случае, если вы не сможете рассчитаться с банком, то, в случае реализации банком имущества, на банке будут лежать обязательства по выделению ребенку доли, оплаченной вами не за счет кредитных средств. А вообще зачем вам так сложно? Купите квартиру на себя. За год не сможете погасить долг? Ребенку сколько лет? Не проще ли взять простой потребительский кредит каждому из родителей? Или разность в стоимости 2-х комн. И 3-х комн. Велика? Чтобы не связываться с ипотекой.

 

Можно попробовать и так, как советует Владислав. Если получится, то очень важно проследить, какую залоговую стоимость укажет банк: как правило, банк указывает заниженную стоимость
залогового имущества, да такую, чтобы продать в дальнейшем без
заморочек. Предоставьте банку отчет независимой оценочной компании при
выполнении этого залога. Видите, люди указывают, что у них времени нет
для решения вопроса.

 

Кто там их будет ждать пока они рассудятся? Это
продавцу имущества нужно? Когда истекает этот 12-ти мес. Срок? Пусть
напишут письмо в опеку, что они своими действиями препятствуют
выполнению родителями обязательств по приобретению имущества
несовершеннолетнего. Откажут-пусть тупо приобретают квартиру на себя. Ну
что опека в этом случае сделает? Сделку будет признавать
недействительной? Так хотели же родители приобрести 1/3 долей ребенку, а
опека им помешала…