Подскажите порядок проведения сделки купли-продажи квартиры. Я покупатель

Подскажите порядок проведения сделки купли-продажи квартиры. Я покупатель. Беру квартиру в ипотеку.
Знаю, что сначала будет предварительный договор купли-продажи, но я еще должен буду уплатить налог, так как квартира менее 3-х лет в собственности + внести первый взнос и т.д. что за чем должно следовать? Хотелось бы быть в курсе, так как риелтором является друг продавца.

 

Давайте разберемся по порядку.
1. У Вас должно быть разрешение банка на получение кредита.
2. После выбора объекта вы заключаете договор о намерениях. Если договор заключается с агентством, то этот договор предусматривает Вашу ответственность на случай Вашего отказа от приобретения квартиры в определенные сроки по определенной цене.
3. На момент подписания такого договора от Вас могут потребовать внести либо аванс либо задаток. (разница есть)
4. Договор может предусматривать оплату услуг агентства или третьих лиц.
5. Если договор заключается не с агентством, а с продавцом, то возможно потребовать внести пункт об ответственности продавца при условии не выполнения им своих обязательств.
6. Квартира, которая находится менее 3 лет в собственности у ПРОДАВЦА и именно ПРОДАВЕЦ обязан оплачивать налог с продажи, а никак не покупатель. Если только Вам элементарно не подняли цену за объект на сумму этого налога, но это надо рассматривать ни как оплата налога, а как увеличение стоимости объекта на сумму налога.
6. Договор же залога будет заключаться на момент приобретения Вами квартиры. То, есть вы по договору купли — продажи будете покупателем, а по договору залога — предметом залога будет квартира, находящаяся в Вашей собственности, а банк будет выступать залогодержателем.
7. Именно в этот день и будет происходить закладка денежных средств в сейф. (и соответственно будут подписываться договор аренды банковской ячейки и соглашение о вложении денежных средств, в котором должны быть предусмотрены все возможные риски (в том числе и для Вас).
и т.д.
Если у Вас возникают вопросы, то имеет смысл нанять специалиста, который бы сопровождал бы Вас.
На момент проведения такой сделки надо хорошо понимать не только порядок производимых действий и операции, но их смысл.
Необходимо серьезно отнестись ко всем производимым операциям с недвижимостью.
Удачи.

 

Значит так. Первое правило вы должны уяснить для себя это то что в этом вопросе друзей нет, все враги!
Так будет проще и исходя из этого строится весь дальнейший процесс.
теперь по пунктам;
1. вы нашли Квартиру и риелтор продавца предложил внести залог (2%-5%) от стоимости но сумма может быть даже символической! — это сделать можно, но перед этим вы должны самостоятельно! Ознакомиться с документами на жилье, лично сходить в жилуправлени/или орган собственности жилья и уточнить вопросы по задолженности, и зарегистрированным членам в этом жилье. Никому недоверяйте. Все сами. 2. Учтите что при задатке риедтор может предложить (даже обязан) дать на подпись договор о задатке. Внимтаельно ознакомьтесь ненужное вычеркните (может ыбть пункт о компенсации в слчае разрыва сделки риелторы, и т.д.) 3. Оговорите с продавцом кто платит пошлины 1% в пенсионный фонд, 1% в соцстрах и т.д. (риелтор пусть проконсультирует-это его работа)
Оговорите день сделки и штрафные санкции, расчте в какой валюте, по необходимости пообщайтесь с банком.

 

1. Налог при продаже квартиры, находящейся в собственности менее 3-х лет платит Продавец этой квартиры. Никакого отношения к этому налогу Покупатель не имеет.
2. Технология расчета с Продавцом отличается в зависимости от того, в каком городе проводится сделка. Например в Москве это происходит через банковские ячейки.
3. Юристы банка-кредитора составляют Кредитный договор, Договор купли-продажи квартиры и Передаточный акт.д.алее стороны приглашаются на гос. Регистрацию. Банк перечисляет деньги Продавцу после гос. Регистрации. В нашем городе (Набережные Челны) есть банки, которые выдают кредит до гос. Регистрации, в день сдачи документов на регистрацию.
4. По регламенту работы Росреестра (гос. Регистратора) ипотечные сделки регистрируются в течение 5 рабочих дней.
5. После регистрации, купленная Вами квартира будет обременена залогом в пользу банка.
6. Слишком переживать по поводу этой сделки не следует, так как риски по залоговой квартире тщательно изучаются специалистами банка. Бояться риелтора Продавца тоже не нужно. Никаких козней от него ждать не стоит, так как они не имеют смысла. В процессе сделки риелтор это командующий процессом (в самом хорошем смысле этого выражения).
А вот до сделки можно все с ним обсудить.
Удачи Вам и душевного спокойствия.
P.S. Отправил, было, ответ, но прочитал предыдущий ответ и решил публично возразить предыдущему отвечающему:
во-первых, мне не нравится тезис, что все вокруг враги. Но это не главное, важно, чтобы вы не теряли адекватности в подобных делах и не поддавались на страшилки, сыпящиеся отовсюду.
во-вторых, наличие долгов по коммунальным услугам никакого отношения к Покупателю не имеют. И если жилконтора будет предъявлять претензии по этому поводу не к Продавцу, а Покупателю, то ее очень просто юридическими мерами поставить на место.
в-третьих, в соответствии с ЖК РФ все прописанные в квартире, но не являющиеся ее собственниками, теряют право проживания в ней после продажи этой квартиры Вам.
И, наконец, поскольку квартира покупается по ипотечному кредиту, то при сегодняшнем строгом подходе банков к таким кредитам и к предметам залога по этим кредитам, переживаний у Вас должно быть меньше.

 

Наймите риелтора для себя и расслабьтесь… он сделает все сам (ну, практически все), будет делать необходимые проверки и согласования, с банком и продавцом, подготовит сделку и проведет. Кстати, сотрудник банка может вам порекомендовать риелтора, который часто сопровождает ипотечные сделки в этом банке.

 

Можно обойтись и без предварительного договора- найдите себе агента через своих знакомых….