Покупка квартиры, обремененной ипотекой

Покупка квартиры, обремененной ипотекой. Здравствуйте, хотим купить квартиру, обремененную ипотекой. Продавец приобрел эту квартиру, участвуя в долевом строительстве. Квартира оформлена на 1 человека, жена дает согласие напродажу, имеются несовершеннолетние дети. Есть свидетельство ЕГРП от 2008 г. С указанием обременения. Сейчас у продавца долг перед банком больше половины стоимости продаваемой квартиры. Какие есть схемы заключения договора купли-продажи (между кем) и расчетов, наиболее безопасные для покупателя. И на что надо еще обратить внимание.

 

Внимание на детей (органы опеки все вам подскажут)

 

Для того чтобы продать квартиру, находящуюся в залоге у банка, прежде всего нужно получить согласие самого банка. Как только кредитная организация дала добро, нужно выбрать схему продажи. Есть два способа проведения таких сделок. Какой выбрать — решать банку, покупателю и продавцу. «Способы отличаются друг от друга принципиальным моментом, когда и при каких условиях будет снят залог с квартиры — до перерегистрации прав собственности или после.
В первом случае банк дает согласие на смену собственника, потом снимает обременение. В этом случае на какое-то время залогодателем становится новый собственник жилья — покупатель. Покупатель помещает деньги в две ячейки в депозитарии. В одну закладывается сумма, равная остатку задолженности банку, в другую — все остальное. Операция с ячейками проходит под контролем сотрудника банка. Когда произошла регистрация прав нового собственника, сотрудник банка забирает остаток задолженности из «своей» ячейки и дает покупателю разрешение на снятие обременения. Деньги из другой ячейки забирает продавец залоговой квартиры. Если по каким-то причинам регистрации договора и перехода прав собственности не происходит, деньги из обеих ячеек забирает покупатель»
Если выбирается второй способ, то заемщик должен внести на свой текущий счет в банке остаток ссудной задолженности и начисленные проценты по кредиту для того, чтобы банк мог списать данную сумму и выдать заемщику письмо о том, что он исполнил свои обязательства перед банком и может снимать обременение с квартиры. «Для этого заемщик может заключить предварительный договор купли-продажи квартиры, по которому покупатель заемщику передаст сумму, достаточную для закрытия им ипотечного кредита. Ее заемщик, в свою очередь, внесет на свой текущий счет до подачи документов в орган, осуществляющий государственную регистрацию прав. Сдать документы на снятие обременения и регистрацию договора купли-продажи между заемщиком и его покупателем можно будет в один день», а после регистрации 2 часть суммы

 

Внимание уделите несовершеннолетним детям с ними может быть проблема связанные со снятием с регистрационного учета, а также одной из сторон в сделке будет банк-кредитор. С ним придется связываться и уточнять порядок продажи квартиры.
второй предложенный вариант что то мне совсем не нравится. Я бы не рекомендовал по такой схеме работать покупателю.

 

1. Проводить сделку только с ведома и при непосредственном участии самого банка.
2. Не рекомендуется работать по схеме — выплата долга банку, снятие обременения, заключение договора купли-продажи!
3. Обратите внимание на текст договора с банком, а именно, порядок получения согласия на смену.
4. Получите согласие органов опеки и попечительства.
uristo. ru

 

Согласия и согласований органов опеки НЕ тРЕБУЕТСЯ. АТОР пишет: «Квартира оформлена на 1 человека, " Т. Е. Дети не собственники, а всего лишь зарегестрированы там. Все. Далее органов опеки тут нет. Схема со снятием обременения после регистрации наиболее оптимальна.

 

Есть несколько отработанных схем продажи «ипотечных» квартир.
1. Гасите долг за заемщика, получаете бумагу от банка и с ней проводите сделку. Обременение ипотекой снимается одновременно с регистрацией права собственности на Вас. Схема очень рискованная, если что-то произойдет и сделка не состоится- вернуть деньги будет практически невозможно.
2. Покупаете вместе с кредитной линией, рассмотревшись в том же банке как заемщик, затем гасите досрочно кредит и снимаете обременение.
3. Некоторые банки идут на поэтапную регистрацию, тогда вы закладываете деньги в размере долга в ячейку банка с присутствием там банковского работника. Сделка регистрируется, потом банк забирает деньги и выдает соответствующий документ, с которым вы регистрируете право собственности и снимаете обременение. Схема наиболее безопасная, но не каждый банк на нее идет.
Рекомендую Вам сходить в банк и поговорить, что они там предложат.