Возможно ли совершить сделку купли-продажи квартиры без акта…

Возможно ли совершить сделку купли-продажи квартиры без акта приема-передачи? Муж покупает квартиру в ипотеку у женщины, которая продает нам ее по доверенности — в чистоте квартиры вроде нет сомнений, т.к. банк проверяет все квартиры, прежде чем выдавать ипотеку. Но продавцы отказываются подписывать акт приема-передачи без объяснения причин. Документы в регпалату и банк сданы, расписку о получении половины денег они подписали. Сейчас регпалата требует передачи им подписанного акта, иначе грозится заморозить сделку на месяц.
В чем может быть смысл неподписания акта приема-передачи, если подписаны все расписки и договор купли-продажи, и чем это может быть опасно для нас?
Есть еще такая информация — реальный собственник квартиры живет в Москве, именно он пртивится подписанию акта. НАсколько мне известно — порядок передачи акта в Москве и в регионах разный, я из Башкирии, у нас акт приема-передачи подписывается во время сдачи документов в регпалату, т.е. за неделю до фактической регистрации собственности на покупателя, а в Москве, насколько мне известно, акт подписывается при фактической передачи квартиры после завершения сделки. Правда ли это, и если да, возможно, продавец лишь хочет сделать все по «Московскому стандарту», не понимая, что нарушает порядок регистрации, и думает, что подобными требованиями мы хотим его обдурить.
Правда ли, что порядок разный?

 

В договоре купли-продажи указывается когда будет передача квартиры, соответственно и требуется акт передачи. Если указано что передача квартиры после гос. Регистрации, то тогда регистрирующие органы не требуют этот акт. Что у Вас в договоре было указано?. Если до гос. Регистрации передача имущества, то правильно требуют данный акт регистрирующие органы. Возможно продавец отказывается подписать данный акт до полного получения денег.

 

В акте приема передачи фиксируется сам факт передачи собственности. Если нет акта то договор ничтожен, т. Е нет договора

 

Т. Е. Сделка ни при каких обстоятельствах не может считаться совершенной, пока не будет подписан этот акт? Наш риелтор сейчас пытается провести сделку без этого акта — это незаконно? И чем это опасно для нас?

 

Согласно какой норме? Переход права происходит после регистрации.

 

Статья 556. Передача недвижимости
1. Передача недвижимости продавцом и принятие ее покупателем осуществляются по подписываемому сторонами передаточному акту или иному документу о передаче.
Если иное не предусмотрено законом или договором, обязательство продавца передать недвижимость покупателю считается исполненным после вручения этого имущества покупателю и подписания сторонами соответствующего документа о передаче.
Уклонение одной из сторон от подписания документа о передаче недвижимости на условиях, предусмотренных договором, считается отказом соответственно продавца от исполнения обязанности передать имущество, а покупателя — обязанности принять имущество.
2. Принятие покупателем недвижимости, не соответствующей условиям договора продажи недвижимости, в том числе в случае, когда такое несоответствие оговорено в документе о передаче недвижимости, не является основанием для освобождения продавца от ответственности за ненадлежащее исполнение договора.

 

Расписка в получении денег еще не подтверждает, что стороны выполнили обязательства по договру. Это подтверждает акт приема — передачи.

 

«Гражданский кодекс Российской Федерации (часть вторая) " от 26,01,1996 N 14-ФЗ
Статья 556. Передача недвижимости
1. Передача недвижимости продавцом и принятие ее покупателем осуществляются по подписываемому сторонами передаточному акту или иному документу о передаче.
Если иное не предусмотрено законом или договором, обязательство продавца передать недвижимость покупателю считается исполненным после вручения этого имущества покупателю и подписания сторонами соответствующего документа о передаче.
Уклонение одной из сторон от подписания документа о передаче недвижимости на условиях, предусмотренных договором, считается отказом соответственно продавца от исполнения обязанности передать имущество, а покупателя — обязанности принять имущество.
Постановление Пленума Верховного Суда РФ N 10, Пленума ВАС РФ N 22 от 29,04,2010
«О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав»
61. Если одна из сторон договора купли-продажи недвижимого имущества уклоняется от совершения действий по государственной регистрации перехода права собственности на это имущество, другая сторона вправе обратиться к этой стороне с иском о государственной регистрации перехода права собственности (пункт 3 статьи 551 ГК РФ).
Иск покупателя о государственной регистрации перехода права подлежит удовлетворению при условии исполнения обязательства продавца по передаче имущества. Согласно абзацу второму пункта 1 статьи 556 ГК РФ в случае, если иное не предусмотрено законом или договором, обязательство продавца передать недвижимость покупателю считается исполненным после вручения этого имущества покупателю и подписания сторонами соответствующего документа о передаче.
В случае, если обязательство продавца передать недвижимость не исполнено, покупатель вправе в исковом заявлении соединить требования об исполнении продавцом обязанности по передаче (абзац седьмой статьи 12 ГК РФ, статья 398 ГК РФ) и о регистрации перехода права собственности. При этом требование о регистрации перехода права собственности не может быть удовлетворено, если суд откажет в удовлетворении требования об исполнении обязанности продавца передать недвижимость.
Когда договором продажи недвижимости предусмотрено, что переход права собственности не зависит от исполнения обязанности продавца передать соответствующий объект, сохранение продавцом владения этим имуществом не является препятствием для удовлетворения иска покупателя о государственной регистрации перехода права.

 

У вас в договоре может быть пункт, что фактическая передача квартиры произведена и стороны претензий не имеют. Если такого пункта нет (а его нет, раз регпалата приостанавливает регистрацию), то должен быть акт приема-передачи. На проверку банком я бы особо не рассчитывал. Они не смогут проверить замысел нерадивых продавцов. Тут попахивает нечистым. Если хотят продать, то и акт должны подписать. А раз деньги они получили, акт не подписывают, значит добиваются приостановки регистрации а там и отказа в регистрации. Право собственности останется за ними, а деньги попробуй теперь забери.

 

А что ваш риелтор не может объяснить, что продавец в этом случае ничего не теряет? Наймите другого. Фактическая передача может быть и до регистрации. Деньги не полностью ведь заплачены? А если вы не отдадите оставшуюся сумму, которая указана в договоре то это основание для расторжения сделки вне зависимости от того, перешло ли к Вам право собственности.т.е. продавец не потеряет свою квартиру.

 

Все говорят, что банки проверяют юридическую чистоту сделки. Но они ее проверяют для себя. вы не можете быть уверены в том. Что эта чистота дает лично вам какие-то гарантии. Надо встретиться или созвониться с продавцом. Выяснить его намерения. Акт приема-передачи подписывается после фактической передачи, это верно. Надо читать ваш договор, чтобы понять, почему рег. Палата требует акт.

 

В Москве и Санкт-Петербурге акт приемки-передачи подписывается после регистрации сделки и собственности нового собственника.

 

Акт подписывайте. Если в Башкирии просят в регпалату — несите на регистрацию.
Если примут новый ГК, без этого акта далеко вы потом не уйдете.