Как осуществляется проведение ипотечной сделки?

Как осуществляется проведение ипотечной сделки (например Сбербанка) при неполной стоимости контракта (т.е. собственник менее 3 х лет и часть средств проводяться по расписке). Не понимаю как это может одобрять банк?

 

Банк одобряет не сумму, прописанную в договоре купли-продажи.
Сначала Банк проверяет Вашу платежеспособность, а затем юридическую чистоту квартиры. При этом в обязательном порядке проводится независимая экспертиза по рыночной оценке стоимости квартиры и заключение предоставляется в банк. Заключение независимой экспертизы устанавливает стоимость залогового имущества (квартиры, которая приобретается по ипотеке и является предметом залога). При этом Банку все равно какая сумма указана в договоре (рыночная стоимость квартиры от этого не уменьшается).

 

А мне не понятно, что что Вам вообще понятно?! Мне кажется, что юридически вы вообще ничего здесь не понимаете! От сюда несуразица в самой формулировке вопроса!
Что значит: «собственник менее 3-х лет»…. Какая разница сколько времени вы уже были собственником? — главное что вы собственник! А покупатель не можете расплатиться с собственником за квартиру!
Еще раз: две стороны в договоре: владелец квартиры (собственник) продает квартиру. Покупатель не имеет денег, что бы ее выкупить. Он идет в банк. Банк оформляет кредит. Залогом является сама квартира. Для этого: банк отдает собственнику ВСЮ сумму по договору и становится фактически собственником квартиры. Покупатель (новый номинальный собственник с правом проживания) теперь должен деньги банку. Если он просрочит очередной платеж более чем на 3 месяца…. Квартира переходит во владение банка окончательно! А номинальный владелец должен освободить помещение.
Теперь сумма договора: что вы имели в виду когда говорили, что «часть средств проводится по расписке»…. Ну стало быть есть расписка, что часть суммы была уже выплачена первоначальному владельцу! Наличными это было или безналичными или расплатились материальными активами (ну там машину отдали) — это не важно: Важно, что кредит покупатель в банке берет не на всю стоимость квартиры, а только на ту часть на которую денег не хватило!
А что там банк может не одобрить? Какие там юридические проблемы? Я их не вижу! Если на все, что я сказала есть документы все вполне законно!
Дело банка выдать кредит (ипотечный) на недостающую сумму, назначить максимально возможную ставку процента (то есть ободрать клиента по полной программе) и правильно оформить квартиру как объект залога….
Нормальная выгодная сделка…. Че тут не одобрить то….
Так что…. Гражданский Кодекс я бы Вам посоветовала почитать, ну может еще Банковское дело и кое-какие письма Центробанка….
Да и еще: профессиональный слэнг «неполная стоимость контракта»… мне кажется и этот «проффесионализм» (профессиональный жаргон) вы то же применили неправильно и ни к месту….
Я конечно могу ошибаться, я ведь в основном теоретик, хотя и финансист, а вы употребляете профессиональный жаргон из которого вытекает, что вы занимаетесь бизнесом профессионально, но по-моему не в банковской сфере…. Поэтому со стороны вам и кажется, что что-то там не так со сделкой….
И под конец. Мне показалось, что это вы говорите о чужой квартире к которой ни имеете ни какого отношения, а просто…. Ну так «чисто спортивный интерес» (то есть праздное любопытство), зависть и т… п. Мотивы…
Советую успокоиться: в Сбербанке дураков не держат! Для работы в кредитном отделе у них нужно иметь не только высшее финансовое образование, а и опыт работы в этой области, а иногда там имеют и по два диплома!

 

А вот мой Сбербанк договорился с застройщиком, что для банка квартира будет стоить на 30% меньше. То есть думаешь, что квартира стоит 3 млн, а приходишь в Сбер, и они грят тебе, что она стоит 2 млн. И банк согласен с такой схемой, хотя прекрасно знает, что реальная цена квартиры выше.

 

Ну с точки зрения денежных потоков? Банк отбирает у тебя квартиру за неуплату кредита, но отбирает по заниженной цене и ты ему еще много чего должен? Так? Или это влияет на размер кредита? Так что вы тут не пояснили ГДЕ это применяется и КАК это влияет на ваше благополучие! Как и автор данного вопроса: выхватываете какой-то факт, который вас не устраивает и…. Не понятно чему возмущаетесь! КТО вам в карман залез? ГДЕ видно что лично вы что-то там потеряли? У вас что площадь квартиры сократилась? Нет же! Это просто манипуляции с цифрами: занижение стоимости залога…. Да не дай вам Бог пропустить уплату банку, что бы банк забрал квартиру как предмет залога… все равно квартиры лишаетесь, какая уж там разница по какой цене: по заниженной или по завышенной! Без квартиры останетесь и еще и в долгах как в шелках! Но эти рассуждения из области: а вдруг мне на крышку самолет упадет? Так весь дом он разрушит или половину целой оставит! Упаси Бог от таких мыслей!

 

Уважаемая Nighthawk sage, во — первых, спасибо за ответ, во-вторых вы ошиблись с вашими доводами (непонятно кстати как вы их сделали) по поводу праздного интереса и зависти, я действительно приобретаю квартиру по ипотеке и у нас уже есть одобрение банка. В-третьих, понятие неполная стоимость сделки (а не контракта, я ошибся здесь согласен) существует и широко используется банками и риелторами для оформления квартир. 3 года здесь при том, что если собственник квартиры владеет недвижимостью менее 3 х лет, то при ее продаже с него берется налог в размере 13% от стоимость квартиры превышающей 1 млн рублей, если же собственник владеет квартирой более 3 х лет, то налога нет, именно поэтому в договоре купли-продажи квартиры которая в собственности менее 3 х лет часто указывается сумма 1 млн рублей, а остальные средства передаются по расписке. В этом и была суть вопроса.
P.S. Еще не понятно кто из нас компетентнее

 

Поскольку я теоретик, как я уже говорила, то мне недосуг следить за всякими мелочами, о которых вам известно. Кроме того у нас в научном мире известен «парадокс объяснения», как мы его называем. То есть эффект от размышлений вслух. Пример: студент задает молодому преподавателю очень заковыристый вопрос в котором молодой преподаватель заведомо собственно разобраться не должен, но молодой преподаватель все таки должен сказать хоть что нибдь…. В процессе принародного ответа и пояснений этому и другим присутствующим студентам…. САМОМУ молодому преподавателю вдруг становится совершенно ясно что же ему было до этого не понятно и он второй по упрощенной схеме объясняет студенту то, что до него дошло в процессе ответа! Так и у вас: вы САМИ знали ответ! Но были неуверенны в себе, не могли правильно сформулировать суть проблемы. Ну и…. Надеюсь, что СЕЙЧАС ваши подсознательные догадки превратились в отчетливые ЗНАНИЯ… ну примерно как после семинара: лекция — теория; семинар-ЗНАНИЯ